Cada vez más personas eligen donar sus propiedades en vida como forma de organizar el patrimonio familiar, reducir costos y prevenir disputas entre herederos. Esta tendencia se fortaleció tras la modificación del Código Civil y Comercial introducida por la Ley 27.587, que desde 2020 aporta mayor seguridad jurídica a este mecanismo y facilita la transición ordenada de los bienes.
Abogados especializados en planificación patrimonial remarcan que anticiparse a la sucesión no solo ayuda a proteger los activos, sino también a preservar las relaciones familiares. Al fallecer una persona sin haber dejado organizada su herencia, los procesos judiciales pueden volverse extensos, costosos y generar tensiones entre los herederos.
Además, la legislación actual distingue claramente entre los donatarios que son herederos forzosos —como hijos o cónyuge— y aquellos que no lo son.
- En el primer caso, solo se puede reclamar una compensación económica si la donación afecta la parte legítima de la herencia.
- En cambio, cuando los bienes son donados a terceros, el resto de los herederos puede iniciar acciones que incluso involucren la reversión del bien donado.
Esta diferencia resulta clave para agilizar la circulación de inmuebles y evitar prácticas que en el pasado intentaban disimular la verdadera voluntad del donante a través de maniobras complejas.
Cuáles son las ventajas de anticipar la herencia
No hace falta tener un gran patrimonio para pensar en una estrategia sucesoria. Cualquier persona que quiera cuidar a sus seres queridos puede optar por herramientas legales como testamentos, fideicomisos o donaciones con reserva de usufructo.
Entre los principales beneficios de donar un inmueble se encuentran:
- Evitar conflictos entre los herederos.
- Ahorrar tiempo y dinero en comparación con un juicio sucesorio.
- Decidir cómo y cuándo distribuir los bienes.
- Proteger activos importantes, como propiedades o inversiones.
- Usar instrumentos flexibles según las necesidades de cada caso.
- Contemplar situaciones particulares, como herederos con discapacidad.
La clave, indican los expertos, es diseñar un plan a medida, que combine el marco legal con un análisis patrimonial y una mirada integral de cada familia.
Paso a paso: cómo donar un inmueble de forma legal
La donación debe hacerse mediante escritura pública, en presencia de un escribano. El proceso comienza con una entrevista en la que se detallan los motivos y condiciones de la donación: si es un adelanto de herencia, si se reserva el usufructo o si se quiere distribuir entre varios herederos.
Además del título de propiedad, se deben presentar boletas de impuestos, servicios y certificados catastrales. El escribano se encarga de verificar la situación legal del inmueble, redactar la escritura e inscribirla en el registro correspondiente.
¿Cuánto cuesta donar una propiedad y por qué puede ser más conveniente que la sucesión?
Donar una propiedad tiene un costo que ronda entre el 4% y el 5% del valor fiscal o de referencia del bien. Este valor incluye:
- Honorarios del escribano
- Certificados registrales y gastos municipales
- Inscripción y aportes obligatorios
En la Ciudad de Buenos Aires, no se paga impuesto por donar inmuebles. Sin embargo, en la provincia de Buenos Aires sí se aplica el Impuesto a la Transmisión Gratuita de Bienes (ITGB), cuya tasa depende del valor, el vínculo entre las partes y si el donatario ya posee otros inmuebles.
A esto se puede sumar un tributo adicional si el donatario está adherido al Régimen Especial de Bienes Personales (REIBP) y el donante no lo está, según lo previsto por la Ley 27.743.
En términos económicos y prácticos, la donación suele ser más conveniente. Una sucesión judicial puede costar entre el 11% y el 20% del valor de la propiedad, sin contar tasas y demoras. En cambio, con una donación, el trámite se realiza en pocos días, los bienes se transfieren directamente y se evitan conflictos posteriores.
¿Qué se puede donar y a quién?
Se pueden donar inmuebles tanto a herederos forzosos (hijos, padres, cónyuge) como a terceros. Es posible donar todo el bien o una parte indivisa, y establecer condiciones específicas, como reservar el usufructo —lo que permite al donante seguir usando o alquilando la propiedad mientras viva—.
Eso sí, una vez donado el inmueble, el donante pierde la titularidad y ya no puede venderlo ni hipotecarlo. Incluso si conserva el usufructo, estas decisiones quedan en manos del nuevo titular.
¿Si donar evita la sucesión? Depende: si todos los bienes fueron donados en vida, no será necesario realizar una sucesión. Pero si quedan activos sin transferir, como cuentas bancarias, vehículos o acciones, esos deberán someterse a un proceso sucesorio, salvo que hayan sido incluidos en otros instrumentos legales.
El mayor riesgo es la pérdida de control sobre el bien donado. Aunque se reserve el usufructo, el donante deja de ser propietario. Esto puede generar complicaciones si cambian las circunstancias personales o familiares. Por eso, los especialistas recomiendan evaluar cada situación en detalle antes de tomar la decisión.
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