La vivienda familiar ocupa un lugar especial en la vida de los argentinos. Es mucho más que un bien patrimonial: representa seguridad, estabilidad y el centro de la vida cotidiana. Por eso la Constitución Nacional y los tratados internacionales la protegen de manera expresa. Sin embargo, esa protección no es absoluta.
La Corte Suprema de Justicia de la Nación lo dejó en claro en un reciente fallo, que se suma a otros similares, que generó repercusión entre familias, acreedores y profesionales del derecho: la casa propia puede ser ejecutada si no está inscripta en el régimen legal de protección. La decisión vuelve a poner en agenda la importancia de la formalidad jurídica y el asesoramiento notarial.
La Corte Suprema y el alcance de la protección de la vivienda
En un caso que involucró a una docente bonaerense, el Máximo Tribunal permitió la subasta de su vivienda por el incumplimiento de un pagaré. La mujer había invocado la Ley 14.432 de la Provincia de Buenos Aires, que declaraba inejecutables las viviendas únicas sin necesidad de inscripción.
La Corte ratificó que:
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Solo el Congreso Nacional, a través del Código Civil y Comercial, puede definir qué bienes están a salvo de embargos y ejecuciones.
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Las provincias no tienen competencia para dictar leyes que creen inmunidades frente a los acreedores.
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La protección de la vivienda requiere inscripción registral como «bien de familia» o bajo el régimen vigente.
En otras palabras, la vivienda familiar no queda protegida automáticamente: para que sea inejecutable debe estar registrada en el sistema nacional.
Este fallo se suma a varios precedentes como Banco Suquía (2002) y Romero (2009), en los que también se habían declarado inconstitucionales normas locales que pretendían blindar inmuebles sin cumplir con las formalidades nacionales.
Para el estudio Grispo, se debe tener en cuenta que «existe protección, pero requiere cumplir con la forma legal» y remarca que «el fallo deja una enseñanza clara: el derecho a la vivienda es fuerte, pero no absoluto. Debe armonizarse con el derecho de los acreedores y encuadrarse dentro de la ley nacional».
En otras palabras, «la seguridad jurídica también protege al sistema: si todos supiéramos que basta con invocar una norma local para eludir deudas, nadie volvería a prestar dinero ni a firmar contratos de confianza».
Un límite también en materia sucesoria
La discusión sobre la vivienda protegida no se limita a las deudas. En otro caso, la Justicia analizó la validez de un testamento que incluía una vivienda inscripta como bien de familia.
Una mujer había legado la porción disponible de su herencia y los muebles de su vivienda a una persona que la cuidó durante más de veinte años. Sus herederos reclamaron la nulidad de esa cláusula, alegando que el inmueble estaba afectado al régimen de vivienda.
La Cámara, sin embargo, confirmó la validez del testamento porque:
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La disposición recaía sobre la parte disponible de la herencia, lo que no viola la ley.
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La protección cesó porque ningún beneficiario residía en la vivienda al momento del fallecimiento.
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No se probó que la legítima hereditaria estuviera afectada.
El fallo muestra que la protección de la vivienda tiene límites concretos: si los beneficiarios dejan de habitarla, la afectación se extingue automáticamente, explican desde el estudio Grispo.
Qué deben saber familias, acreedores y empresas
Los fallos recientes dejan tres mensajes clave:
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Para las familias: la vivienda está protegida solo si se inscribe correctamente en el régimen nacional. No alcanza con leyes provinciales ni con la sola posesión del inmueble. Sin esa formalidad, puede ejecutarse ante deudas.
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Para acreedores y empresas: existe previsibilidad y seguridad jurídica. La Corte reafirmó que el sistema protege los contratos y los derechos de cobro. Si bastara con invocar una norma provincial, se desarmaría la confianza en el crédito.
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En materia sucesoria: el régimen de vivienda tiene vigencia mientras alguno de los beneficiarios habite la propiedad. Una vez que dejan de vivir allí, la protección cesa y pueden operar testamentos u otras disposiciones.
La advertencia de los escribanos: por qué registrar la vivienda
El debate judicial dejó en claro que la inscripción como bien de familia es un paso imprescindible. Pero, ¿qué implica en la práctica?
El Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Airesexplicó con claridad: «Mientras se mantengan los requisitos que establece el Código, esta vivienda será inejecutable por los acreedores. Es decir, los acreedores pueden embargarla, pero no rematarla».
Esto significa que la inscripción no impide el embargo (una medida cautelar que asegura el crédito), pero sí bloquea la ejecución, es decir, que la casa sea rematada para pagar la deuda.
El régimen comúnmente conocida como «bien de familia» protege no solo al titular, sino también a su cónyuge, conviviente, padres, hijos e incluso parientes hasta el tercer grado de consanguinidad, siempre que vivan en el inmueble.
En la práctica, destinar una propiedad al régimen de vivienda otorga tranquilidad y seguridad patrimonial. Se trata de un trámite sencillo, gratuito y que puede realizarse en el Registro de la Propiedad con la asesoría de un escribano.
Previsión y formalidad para proteger lo más valioso
La Corte Suprema reafirmó que el derecho a la vivienda es central, pero no es absoluto. La protección existe, pero requiere previsión, asesoramiento jurídico y cumplir con la inscripción en el régimen legal correspondiente.
El mensaje es claro: sin registración, incluso la vivienda familiar puede quedar expuesta frente a embargos, deudas o conflictos sucesorios.
Por eso, los escribanos aconsejan no postergar la decisión de inscribir la casa como bien de familia. Es un paso que puede marcar la diferencia entre resguardar lo más valioso de una familia o quedar vulnerable ante situaciones judiciales.
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