El traspaso anticipado de viviendas se ha convertido en una estrategia cada vez más habitual para evitar procesos sucesorios, disminuir gastos legales y definir de una mejora forma el destino del patrimonio.
Cabe mencionar que, desde la sanción de la Ley 27.587 en 2020, que reformó el Código Civil y Comercial, se incrementaron considerablemente las consultas y operaciones de donación. De esta forma, la norma marcó nuevas garantías legales para estas operaciones, al eliminar problemas que antes impactaban en la validez del título.
Donación vs herencia: la conveniencia de cada opción y su procedimiento
Tal como mencionamos anteriormente, la donación se ha convertido en una herramienta sumamente útil para planificar el traspaso del patrimonio y disminuir litigios sucesorios.
Anteriormente, toda donación era «observable» y no apta para vender ni hipotecar, lo que ocasionaba inseguridad jurídica. Sin embargo, con la nueva ley, validando las donaciones como títulos plenos. De hecho, hoy se puede comercializar sin restricciones en caso de donaciones a herederos forzosos como hijos o padres.
Especialistas aseguran que esta modificación favoreció la planificación patrimonial, al permitir transferencias ordenadas y seguras. De esta forma, la donación es la opción más conveniente con respecto a la clásica herencia, ya que se evita la sucesión, la cual implica gastos y años de espera, como también se reduce la posibilidad de conflictos familiares.
Cabe resaltar que la donación de una propiedad necesita una escritura pública ante un escribano. En estos casos, el primer paso suele ser una entrevista con el donante, definiéndose el motivo y chequeándose las alternativas.
Luego, el escribano chequea el título, redacta el instrumento y realiza la inscripción registral. Es importante aclarar que se puede reservar el usufructo si el donante quiere seguir habitando o alquilar el inmueble.
Con respecto a la documentación requerida, es necesario el título original de propiedad, boletas de servicios e impuestos, y en algunos lugares, estado parcelario y certificado catastral. Luego, donante y donatario deben firmar, en forma conjunta o diferida, pero siempre durante la vida del donante.
En el caso de las sucesiones, tiene que presentarse partida de defunción, DNI del causante y de los herederos, como también partida de matrimonio (en caso de corresponder), títulos de propiedad, constancias de dominio, certificados bancarios y el testamento, si existe.
El paso inicial suele consistir en presentar la demanda de sucesión ante el juez, o la actuación notarial en las jurisdicciones que lo permiten, además de que se publican edictos para convocar a acreedores y eventuales interesados. De esta forma, luego de pasar, plazos procesales, el juez puede dictar la declaratoria de herederos.
Por último, se hace el inventario de bienes y deudas, se pagan obligaciones y, finalmente, se procede a la partición y a la inscripción de los bienes a nombre de los herederos. Por ejemplo, en el Registro de la Propiedad Inmueble para inmuebles.
El costo de la donación vs la herencia
En CABA no se abona un impuesto por la donación de inmuebles, mientas que en la provincia de Buenos Aires aplica el Impuesto a la Transmisión Gratuita de Bienes (ITGB), con alícuotas que varían según el valor fiscal y el vínculo entre las partes.
De esta forma, el costo total ronda entre 4% y 5% del valor fiscal o de referencia del inmueble, sin contar ese impuesto si aplica. Dentro de los gastos se incluyen certificados registrales, aportes notariales, inscripción en el registro y eventualmente un estudio de títulos. Este último es fundamental si el donatario desea luego vender el inmueble sin trabas, aunque algunos lo omiten.
No obstante, si se lo compara con una sucesión, el valor a pagar es significativamente menor. Es decir, puede costar entre 11% y 20% del valor de mercado del inmueble solo por honorarios, sin incluir tasas y publicaciones, las cuales son variables.
Al mismo tiempo, existe un impacto fiscal adicional si el receptor se encuentra adherido al Régimen Especial de Ingreso del Impuesto sobre los Bienes Personales (REIBP) y el donante no. La alícuota puede ser de 0,45% o 0,5% del valor según cada caso.
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